2026 다주택자 양도세 중과, 이것만 알면 끝

다주택자 양도세중과

다주택자 양도세중과

2026년부터 다주택자 양도세 중과세율이 강화되면서 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자라면 최대 75%의 양도세가 부과될 수 있어 지금 바로 절세 전략을 세워야 합니다. 이 글에서 실제 사례와 함께 합법적인 절세 방법을 확인하세요.

 

다주택자 양도세중과

 

2026 다주택자 중과세율 완벽정리

2026년부터 적용되는 다주택자 양도세 중과는 보유 주택 수와 지역에 따라 기본세율에 20~30%p가 추가 부과됩니다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 적용되어 최고 75%까지 세금을 내야 합니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 중과 예외 대상이므로 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

요약: 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p 추가 부과, 예외 조건 반드시 확인

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합법적 절세 전략 3가지

일시적 2주택 특례 활용

기존 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 인정받아 중과를 피할 수 있습니다. 이사, 결혼, 동거봉양 등의 사유가 있으면 기간이 연장되므로 타이밍을 잘 계산해야 합니다.

세대 분리를 통한 주택 수 조정

배우자나 성년 자녀와의 세대 분리를 통해 각각 1주택자가 되면 중과를 피할 수 있습니다. 단, 실질적인 생계를 달리해야 하며 형식적 분리는 세무조사 시 문제가 될 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하세요. 세대 분리는 주민등록상 전입신고와 실제 거주 사실이 모두 증명되어야 합니다.

지방 저가주택 비과세 활용

수도권 및 광역시가 아닌 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 지방 소재 저가 임대주택을 보유하면서 서울 1주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 수천만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.

요약: 일시적 2주택 특례, 세대 분리, 지방 저가주택 활용으로 중과 회피 가능

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양도 타이밍별 세금 비교

2025년과 2026년의 양도 시점에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 예를 들어 양도차익 5억 원의 강남 아파트를 3주택자가 양도할 경우, 2025년에는 약 2억 4천만 원의 세금이 나오지만 2026년에는 3억 원 이상으로 증가합니다. 연말 이전 양도를 고려한다면 10월까지는 매매계약을 체결해야 잔금일을 12월 내로 맞출 수 있습니다. 다만 급매로 인한 시세 하락 손실과 세금 절감액을 비교 분석한 후 결정해야 합니다.

요약: 2025년 내 양도 시 수천만 원 절세 가능, 계약 타이밍이 핵심

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실수하면 손해보는 5가지 함정

다주택자 양도세에서 가장 많이 실수하는 부분은 주택 수 계산과 예외 요건 미숙지입니다. 특히 분양권, 조합원입주권도 주택 수에 포함되며, 부부 공동명의도 각각 1주택으로 계산되지 않고 세대 기준으로 합산됩니다.

• 분양권과 조합원입주권을 주택 수에서 제외하고 계산하는 실수 - 2022년 이후 취득분은 모두 주택으로 간주
• 일시적 2주택 기간을 잘못 계산하여 중과 대상이 되는 경우 - 취득일과 양도일 기준을 정확히 확인
• 증여를 통한 주택 수 감소 시 5년 내 양도 시 증여자 기준으로 중과 적용되는 것을 모르는 경우
• 비과세 요건인 2년 거주를 채우지 못하고 양도하여 수천만 원 세금 폭탄을 맞는 경우
• 장기보유특별공제 적용 제외로 인한 추가 세 부담 - 중과 시 장특공제가 50%만 적용됨

요약: 주택 수 정확한 계산, 기간 요건 준수, 증여 후 5년 규정 주의

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주택 수별 양도세율 한눈에

보유 주택 수와 지역에 따른 양도세율을 비교한 표입니다. 조정대상지역과 비조정대상지역의 세율 차이가 크므로 본인의 상황에 맞춰 확인하세요.

보유 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	기본세율(6~45%)	기본세율(6~45%)
2주택	기본세율+20%p	기본세율
3주택 이상	기본세율+30%p	기본세율+10%p
최고세율	75%	55%

요약: 조정지역 3주택 이상 시 최고 75% 세율, 지역과 주택 수에 따라 최대 20%p 차이

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